Como senhorio, tem de manter um registo de muitos números diferentes para garantir que está a ter lucro no seu imóvel alugado. Um dos números mais importantes a calcular é o seu ganho de capital, que é a diferença entre o preço que pagou pelo imóvel e o preço pelo qual o vende. Eis como calcular o seu ganho de capital e tirar o máximo partido do seu investimento imobiliário para arrendamento.
Primeiro, determine a sua base. Este é o montante que pagou pelo imóvel, incluindo quaisquer custos adicionais, tais como taxas de fecho, taxas legais, e comissões imobiliárias. Terá também de adicionar no custo de quaisquer melhorias que tenha feito ao imóvel ao longo dos anos, tais como um novo telhado ou aparelhos melhorados.
Em seguida, subtraia a sua base do preço de venda do imóvel. Isto dar-lhe-á o seu ganho de capital. Tenha em mente que pode ser elegível para certas deduções, tais como a depreciação, que pode reduzir o seu ganho tributável.
Se for proprietário do imóvel há mais de um ano, o seu ganho de capital será tributado a uma taxa mais baixa do que se for proprietário do imóvel há menos de um ano. Esta é conhecida como a taxa de imposto sobre ganhos de capital a longo prazo, e varia em função do seu nível de rendimento. Não se esqueça de consultar um profissional de impostos para determinar a sua obrigação fiscal exacta.
Se estiver a planear reinvestir o produto da venda do seu imóvel alugado noutro imóvel, poderá ser elegível para uma troca de 1031. Isto permite-lhe adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital se utilizar o produto da venda para comprar outro imóvel de investimento dentro de um determinado período de tempo.
Finalmente, tenha em mente que as leis de imposto sobre ganhos de capital podem mudar frequentemente. É importante manter-se actualizado sobre qualquer nova legislação que possa afectar a sua obrigação fiscal.
Ao calcular os seus ganhos de capital com precisão e ao tirar partido de quaisquer deduções ou isenções fiscais disponíveis, pode maximizar os seus lucros como proprietário de um imóvel para arrendamento.
O cálculo do imposto sobre ganhos de capital sobre bens imóveis implica determinar a diferença entre o preço de venda do imóvel e a sua base (ou seja, o preço de compra original mais quaisquer melhorias introduzidas no imóvel) e depois aplicar a taxa de imposto apropriada. A fórmula para calcular o imposto sobre as mais-valias imobiliárias é a seguinte:
Ganho de Capital = Preço de Venda – Base
Ganho de Capital Tributável = Ganho de Capital – Exclusões (se existirem)
Responsabilidade Fiscal = Ganho de Capital Tributável x Taxa de Imposto sobre Ganhos de Capital
A taxa de imposto sobre ganhos de capital para bens imóveis depende de alguns factores, incluindo o nível de rendimento do contribuinte, o período de detenção do imóvel antes da sua venda, e se o imóvel foi utilizado como residência principal. Por exemplo, se o imóvel fosse detido por mais de um ano e não fosse utilizado como residência primária do contribuinte, a taxa do imposto sobre as mais-valias seria 0%, 15%, ou 20%, dependendo do nível de rendimento do contribuinte.
É importante notar que existem também certas exclusões e deduções que podem ser aplicadas para reduzir o montante do imposto sobre as mais-valias devidas sobre bens imóveis. Por exemplo, se o imóvel era a residência principal do contribuinte durante pelo menos dois dos cinco anos anteriores à sua venda, podem ser elegíveis para uma exclusão de $250.000 ($500.000 para casais casados) do imposto sobre mais-valias. Além disso, o custo de quaisquer melhorias introduzidas nos bens imóveis pode ser acrescentado à base, o que pode reduzir o montante do imposto sobre as mais-valias devido.
O cálculo da base para a venda de propriedade de aluguer envolve várias etapas. A base é o montante de dinheiro investido no imóvel para fins fiscais, e é utilizada para determinar o montante do ganho ou perda quando o imóvel é vendido. Aqui estão as etapas para calcular a base de cálculo:
1. Determinar o preço de compra original do bem imóvel. Isto inclui o preço pago pelo imóvel, mais quaisquer taxas de liquidação, custos de encerramento, e outras despesas relacionadas com a compra.
2. Acrescentar o custo de quaisquer melhoramentos introduzidos no imóvel. Isto inclui quaisquer renovações, adições, ou melhoramentos que tenham sido feitos ao imóvel após a sua aquisição.
3. subtrair qualquer depreciação que tenha sido efectuada no imóvel. A depreciação é uma dedução fiscal que permite aos proprietários deduzir o custo do imóvel durante um período de tempo. O montante da depreciação que tenha sido aceite deve ser subtraído da base.
4. acrescentar quaisquer despesas adicionais relacionadas com a venda do bem imóvel. Isto inclui comissões imobiliárias, taxas legais, e outros custos associados à venda.
Uma vez concluídas estas etapas, terá calculado a base do imóvel. Isto será utilizado para determinar o montante do ganho ou perda quando o imóvel for vendido. Se o preço de venda for superior à base, haverá um ganho, e se o preço de venda for inferior à base, haverá uma perda. É importante manter registos precisos de todas as despesas relacionadas com o imóvel, uma vez que isto facilitará o cálculo da base quando chegar a altura de vender.
A taxa de imposto sobre mais-valias para 2022 sobre bens imóveis dependerá de vários factores, tais como o tipo de propriedade, o período de detenção, e o nível de rendimento do contribuinte. Geralmente, se o imóvel foi detido por mais de um ano, será tributado a uma taxa mais baixa do que se foi detido por um período mais curto.
Para pessoas singulares no escalão mais elevado do imposto sobre o rendimento (37%), a taxa de imposto sobre mais-valias a longo prazo sobre bens imóveis é de 20%. No entanto, para aqueles que se encontram nos escalões mais baixos de imposto sobre o rendimento, a taxa pode ser inferior, variando entre 0% e 15%. Além disso, alguns estados podem ter as suas próprias taxas de imposto sobre as mais-valias imobiliárias, pelo que é importante verificar também as leis estaduais.
É igualmente de notar que existem certas isenções e exclusões que podem aplicar-se a transacções imobiliárias. Por exemplo, se o imóvel for a residência principal do contribuinte e este tiver vivido nele durante pelo menos dois dos últimos cinco anos, poderão excluir até $250.000 (ou $500.000 para casais casados que se apresentem conjuntamente) em ganhos de capital provenientes da venda do imóvel.
Globalmente, a taxa de imposto sobre mais-valias para 2022 sobre bens imóveis pode variar dependendo de vários factores, e é importante consultar um profissional de impostos para orientação específica sobre a sua situação individual.